ダウンサイジングは賃貸が容易!あらゆるリスクに備えたい人に!

マンションを購入しようとするとき、常に考え検討することの一つに“賃貸か?購入か?”という問題があります。
これまで語りつくされているテーマですが、改めて将来のリスクに焦点を当てデメリットの部分にはあえて触れず賃貸で過ごすメリットを取り上げます。

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将来のリスクはどんなものがあるか?



住宅ローンを組んでマンションを購入した場合、住み始めて何年か経った将来に考えられるリスクとして

  • 返済金利の上昇(変動金利に限る)
  • 世帯年収(収入)の減少
  • 管理費など、維持コストの上昇


  • などが、あげられます。



    購入する人のほとんどは年収が上昇中


    これまで、マンションを購入したお客様の多くは20代後半~30代前半で、年収が増加傾向にある時期の家庭でした。
    会社で地道に積み重ねてきた実績の対価として、毎年増える収入を味方に付けマンション購入に踏み切ります。そして皆さん当然のように今後も右肩上がりに収入が増えていくものだと信じています。
    住宅ローンの借り入れも、増加する収入を見越して「これくらいの返済額なら将来も平気だろう・・」と計画を立てます。



    年収35才ピーク論


    世帯主の年齢階級別所得金額
    厚生労働省の「世帯主の年齢階級別の所得の状況」より引用

    一般的な統計では年収のピークを迎えるのは、50~59歳の頃だと言われています。

    しかし、小泉改革以降、終身雇用の崩壊と成果報酬の導入によって、年功序列的な人事制度とそれに伴う定期的な昇給は過去の幻想となってしまいました。
    いま、40代以下の比較的若い世代では「35歳年収ピーク説」が囁かれ、それまで上昇を続けていた年収は35歳前後をピークに減少に転じると言われています。

    仮に経営者の立場から従業員を見た場合、100%成果報酬であったならば、最も人的なパフォーマンスを発揮できるのは(多くの場合)30代であることは客観的に見ても明らかでしょう。



    ローン返済の他にも支払いはある


    将来的なリスクとしてあげた「維持コストの上昇」について、
    現在、政府は2%の物価上昇目標を掲げて量的緩和を試みようとしています。

    たとえ住宅を現金で購入したとしても、物価上昇が起きた場合、管理費・修繕費などの維持費用のコストも上昇していきます。
    一部で取り上げられているハイパーインフレが実際に起これば、主にリタイアした高齢者にとって特に負担が大きくなります。



    月々の返済がキツくなったらどうするか?


    月々の返済や維持費といった支出と、給与などの収入とのバランスが悪くなったら、どちらかを見直さなくてはなりません。
    サラリーマンであれば、増やそうと思って、収入を増やすことは難しいでしょう。仮に一時的にインセンティブが働いて増加したとしても、それを維持することは至難の業です。

    必然的に支出を抑えていかなくてはいけません。

  • 旅行・外食・映画鑑賞などの娯楽
  • 携帯電話などの通信費の見直し
  • 住居に関する支出
  • 生命保険などの見直し
  • 学習塾などの教育費


  • 教育費などは削ることが難しい項目ですか?その家庭ごとに削減できるものは違うと思います。



    ダウンサイジングは賃貸が容易


    住宅ローンを組んで、マンションを購入した場合などは、住居にかかる支出を削減することは困難です。
    購入した物件を売却して、新たに安価な物件を購入したりすることに相応のコストもかかります。

    一方で、最初から賃貸の場合はダウンサイジングが容易です。
    家賃の高い大きな部屋から、家賃の安い小さめの部屋に代わるためには、賃貸物件を借り直せばいいのです。(別途、引越し費用はかかりますが、これは売却の場合も同様です)



    まとめとして



    将来的なリスクとしては取り上げにくいことですが、家族構成人数の変化による、広さ(間取り)の不一致も挙げられます。

    マンションは結婚したてに購入する家庭が多く、その後、2人・3人・・と子供が増えて、住み始めた当初は夫婦二人だけの家族が10年後には6人家族になっていたりします。こういった場合当初の間取りでは手狭です。
    逆に、子供の独立や、離婚(別居)等により、当初の間取りでは広すぎることになることもあります。

    いずれにしても、住み替えに関して言えば、購入して所有していた場合に比べて、賃貸の方が圧倒的に手軽であるといえます。


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