多摩境のマンション・不動産。売却査定はクラッシィハウス


多摩境のマンション・一戸建てなどの不動産を売却しようとする場合、適正な価格で売り出す為の売却価格の査定が重要になってきます。多摩境の不動産会社クラッシィハウスが地域の相場観と査定手順を解説します。



不動産の主な査定方式は三方式


  • 原価法
  • 取引事例比較法
  • 収益還元法

一戸建ての場合、「原価法」「取引事例比較法」を組み合わせて査定金額を算出します。また、収益性といった観点から「収益還元法」も補助的に導入することがあります。

一棟売りのアパートや、投資用のマンションなどは「収益還元法」によって、査定金額を算出します。より精度を求める場合は「DCF法」を利用するのが良いでしょう。

居住用のマンションは概ね「取引事例比較法」で査定金額を算出します。これについては以下で詳しく述べます。



居住用マンションの査定に使われるのは「取引事例比較法」


査定をする不動産会社の担当者は「過去に○○○万円で売却できたので・・・・、」といったように取引事例比較法に頼りがちです。
これも決して間違いではありません。しかし、単純に過去に成約となった金額を面積で割った、「一平米当りの単価」や「一坪当りの単価」平均値をもって、査定する面積に乗算して価格を算出しているのは少々乱暴だと考えます。そこには「事情補正」と「時点修正」という視点が欠けています。

マンションを例にとった場合、階数も違えば、間取りも違います。それによって眺望や生活音の感じ方も違うでしょう。
また、マンションによっては主採光面が東向きのものもあれば、南向きのものもあるといった具合に千差万別。同じマンションであっても一つとして同じ部屋はありません。
その部屋ごとの個性を鑑みて、過去の成約事例から同じ傾向の取引に注目して価格要素を補正していく、これが事情補正です。

また、多くのマンションでは竣工して直ぐに売り出される中古価格が最も高く、時間の経過とともに次第に価格は下落していきます。
過去の成約価格から単価を算出したのであれば、当然過去の高い価格水準の数値データが含まれ、単価に反映しています。
売却する時点の最適な価格に修正することが時点修正と呼んでいるものです。

このように「取引事例比較法」一つを取り上げても、価格に影響を及ぼす複数の要素があります。
場合によっては査定三方式を上手に組み合わせて査定価格を算出することが必要となります。



忘れてはいけない市場性


価格を決定する要素として、もう一つ忘れてはいけないのが、その時々における市場性です。

極端な例を挙げるとすると、多摩境に売り出し中の中古マンションが一つも存在しなかったとしたら、当然強気(高め)の価格設定が可能です。
また逆に、同じタイプの販売中のマンションが沢山存在している場合、価格設定は弱気(安め)にならざるを得ないでしょう。

経済学の世界では「神の見えざる手」といって、価格は市場が決める。という考え方が定説です。

現時点で商圏内に競合する売り出し物件が、いくつあって、それらがいくらで売られているのか?これを一般の方が正確に知ることは困難を極めます。

そういった意味で、最終的に査定価格を調整する機能は不動産会社が担わなければなりません。



多摩境のマンション査定はクラッシィハウスへ


あなたが所有しているマンションは、あなたの大切な資産です。
不動産会業者が提示した査定価格で売却をしなければいけない訳ではありません。
常に決定権は所有者である、あなたにあります。

医療の分野においてはセカンドオピニオンが浸透しています。
しかし不動産業界は、一つの業者の査定価格だけを鵜呑みにして売却価格を決定している現状を大変、悲しく感じます。

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